Eurové úvěry brzdí. Developerům končí zlaté časy, musí pracovat s delší návratností

Financování developerských projektů v Česku je náročné již delší dobu, ale teprve teď jej čeká ta největší zkouška. Nedávný boom eurových úvěrů, které byly oproti těm českým podstatně levnější a umožňovaly slušnou ziskovost i tam, kde by jinak výnos zůstal na nule, je totiž u konce – banky řadí zpátečku a podstatně zpřísňují své parametry pro financování velkých projektů. To se dotýká i velkých hráčů na trhu, kteří disponují vlastní equity a půjčují si spíše minoritně.

Zatímco financování v Česku bylo dosud úročené kolem 10 %, eura jej díky Euriboru umožňovala fixovat zhruba na 5 %, někdy i výhodněji. Pokud takový systém financování opadne, podstatná část developerů s velkými projekty může přijít o ziskovost i v řádech milionů korun. Východiskem pro ně může být projekty zastavit, prodat nebo zakonzervovat do doby, kdy budou podmínky opět výhodnější.

Když se sypou velcí hráči

To už se děje a dá se předpokládat, že se k podobnému kroku uchýlí většina velkých hráčů na trhu, kteří disponují vlastní equity. První takovou vlaštovkou bylo nedávné zamrazení projektů Central Group, který o rok odložil stavbu 700 bytů v lukrativních částech Prahy. Pakliže se k podobnému řešení odhodlá jeden z top desítky developerů, trh na to přirozeně bude reagovat.

A s ním i banky. Vzhledem k situaci v Londýně, kde komerčním nemovitostem spadla tržní hodnota, můžeme očekávat podobný trend i u nás v Česku. V rámci toho se začínají zpřísňovat parametry jako LTV a LTC tak závratně, že se dostávají na podmínky, které panovaly před patnácti lety. To znamená, že je možné počítat s financováním maximálně 65 % z projektu. A to ještě napjatě čekáme na další vývoj v USA, který bude mít na zdejší trh také zásadní dopad – nicméně už teď je zřejmé, že v blízké budoucnosti bude financování prostřednictvím bankovního subjektu poměrně luxusní záležitostí.

Ceny materiálů přitom kvůli přetrvávající válce v Evropě jen tak klesat nebudou a už tak zoufale nedostupné bydlení bude ještě nedostupnější. Očekávám proto, že musí zákonitě přijít změna – a tou bude orientace trhu na větší podíl družstevního a nájemního bydlení.

Ziskovost se opozdí

I velcí developeři se totiž zřejmě budou muset naučit přenášet zisk do dlouhodobějšího časového horizontu. Z top desítky na trhu teď dále staví zhruba 50–60 %, ale už dnes je zřejmé, že se i tito hráči budou muset přeorientovat na to, jakým stylem se budou byty nabízet – a to jako bytová družstva nebo projekty na budoucí pronájem.

Je totiž zřejmé, že na nájemní domy budou banky eura poskytovat i nadále. Úvěry s dlouhodobou splatností v horizontu až 35 let budou navyšovat LTV až na 80 %. Pro developery je v tomto ohledu skvělé, že nemusí řešit předprodej bytů, na druhou stranu ovšem nemohou počítat s rychlým ziskem jako doposud.

Menší developeři, kteří ještě před pěti nebo šesti lety počítali s určitou ziskovostí a nečekali turbulentní změny v úrokových sazbách, které přinesly covid a válka, se teď mohou překvapeně potýkat s projekty s nulovou marží. Pro ně dává smysl se takových projektů rychle zbavit dříve, než se ocitnou ve ztrátě, a prodat je větším kolegům.

Tereza Kouklová, managing partner SFG